tapu nasıl yapılır

İnsanı, hayalini kurduğu konutu ya da iş yerini satın almak kadar mutlu eden çok az şey vardır. Yıllarca verilen emeğin; yapılan fedakarlıklar sonucu edinilen birikimlerin ve bazen de riskler alıp yüklü borçlar altına girmenin ürünü olan bir gayrimenkul tapusu işte bu yüzden hak kazananı fazlasıyla tatmin eder. İşte bu mutlu anın en güzel nişanesi de üzerinde isminiz ve fotoğrafınız bulunan bir tapu senedidir!

Ancak bilmelisiniz ki edindiğiniz gayrimenkul üzerindeki tüm yasal hakların şahsınıza ait olduğunu belgeleyen bu resmi dökümanı elde ederken sadece maddi fedakarlıklar yapmak yeterli olmayabiliyor. Çünkü medeni hukukun alt dallarından olan eşya hukukunun konusu olan tapu işlemleri, doğası gereği biraz karmaşık ve yanıltıcı olabiliyor. Özellikle tapuda ilk kez işlem yapacak olanların son derece dikkatli ve titiz davranması gereken bu süreç doğru planlandığı takdirde herhangi bir vekil ya da yardımcıya ihtiyaç duymadan tek başına bile kolayca halledilebiliyor. Eğer siz de hayatınızda ilk defa bir gayrimenkul satışının taraflarından biri olacaksanız, tapu dairesinde işlem yaparken hayatınızı kolaylaştıracak bu hususları mutlaka öğrenmelisiniz:

Tapu müdürlüğüne gitmeden önce bu hususları mutlaka kontrol edin

Aslına bakarsanız tapu işlemleri, bir gayrimenkul alımı ya da satımı işlemini tapuda resmileştirmeden evvel başlıyor. Yani tarafların satışa konu olan gayrimenkulun bulunduğu ilçedeki tapu müdürlüğünde hazır bulunmadan önce, bazı adımları eksiksiz olarak tamamlamaları gerekiyor. Aksi halde taraflar, belirlenen gün ve saatte tapu müdürlüğünde hazır bulunsalar bile işlemlerde ciddi aksamalar meydana gelebiliyor. İşte hem para hem de zaman kaybına yol açabilen bu tür aksaklıklara maruz kalmamak adına, tapu dairesinde yapılacak işlemlerden önce bu adımları mutlaka tamamlamak gerekiyor:

  • Randevu saatine kadar mutlaka tapu harcı ve emlak vergisi gibi kalemlerin kim tarafından nasıl ödeneceğini netleştirin. Çünkü önemsiz görünen bu ödeme kalemlerinin kime yükleneceğinin baştan kesinleştirilmemesi durumunda, satışın bozulmasına kadar giden itilaflar çıkabiliyor.
  • Eğer alım – satım işleminin içinde bir aracı ya da emlak komisyoncusu varsa, bu aracılık hizmetinden doğan komisyon bedelinin yanı sıra dosya ve sigorta masraflarını da göz önünde bulundurmalısınız.
  • Eğer alıcı tarafsanız ve gayrimenkulu kredi kullanarak satın almayı planlıyorsanız, sizin için en avantajlı kredi imkanını sunan bankayı bulmak için derin bir araştırma yapmalısınız. En uygun kredi teklifini bulduktan sonra da satışa konu olan gayrimenkulun tapu fotokopisi, konutun bağlı bulunduğu belediyeden alınan rayiç bedel ve bankanın talep ettiği kişisel evraklarla birlikte kredi başvurunuzu gerçekleştirmelisiniz.
  • Tapu ziyareti öncesinde halledilmesi gereken en önemli adımlardan biri de gayrimenkule dair herhangi bir emlak vergisi borcu olup olmadığını öğrenmek, varsa borcu kapatmak ve vergi dairesinden alınacak bir “borcu yoktur” yazısını dosyanıza eklemektir.
  • Satışa konu olan gayrimenkulun satış bedelinin nasıl / ne kanalla ödeneceğine önceden karar vermelisiniz. Banka kanalı ile yapılacak ödemeler için, daha öncesinde günlük ödeme limitlerinizi kontrol etmelisiniz.
  • Zorunlu deprem sigortası (DASK) poliçesinin geçerliliğinden emin olmalı eğer DASK poliçesinin süresi dolmuşsa poliçeyi yeniletmelisiniz.
  • Bu nokta kredi kullanan alıcıları ilgilendiriyor: Gayrimenkul üzerine ipotek şerhi konulabilmesi için bankanın ipotek yetkilisine tapu işleminin yapılacağı gün ve saati mutlaka bildirmelisiniz.
  • Topladığınız tüm alım – satım ve kredi evrakları ile birlikte tapu müdürlüğüne başvurduktan sonra size bildirilecek tapu harcını mutlaka eksiksiz olarak ödemelisiniz.

Tapudan randevu alma konusunu ihmal etmeyin

Sistemlerin dijital ortama taşınması sayesinde günümüzde tapu işlemleri yapmak eski dönemlere oranla çok daha kolay ve pratik hale geldi. Tapu dairelerine saatler önceden gidip uzun kuyruklar beklemek de online randevu sistemi ile tarihe karışmış oldu. Bu hizmetten yararlanabilmek için yapmanız gereken ise çok basit: Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü’nün e-randevu sistemine girebilir ya da Alo 181 çağrı merkezini arayarak işlem randevunuzu dakikalar içinde oluşturabilirsiniz. Yine ilgili sistem aracılığıyla gideceğiniz tapu müdürlüğünün iletişim – adres bilgilerini ve randevu gün ve saatinizi sorgulayabilir ve hatta aldığınız randevuyu iptal edebilirsiniz. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün e-randevu sisteminden aldığınız randevu bilgilerinin size SMS olarak da gönderileceğini eklemek isteriz.

Tapu işlemi yaparken gerekecek evrakları titizlikle tamamlayın

Tapu müdürlüğüne gitmeden önce ödenmesi gereken resmi ödeme kalemlerini ödediniz; karşı tarafla her konuda anlaştınız, kredi başvurunuzu yapıp yanıtınızı aldınız ve e-randevu sistemi ile işlem yapmaya yetkili tapu müdürlüğünden randevunuzu oluşturdunuz. Şimdi sıra geldi tapu müdürlüğüne götüreceğiniz dosyanıza hangi evrakları koymanız gerektiğine…

Eğer sözleşmenin satıcı tarafındaysanız tapu dairesine götürmeniz gereken belgeler satışa konu olan gayrimenkule ait tapu aslı ve fotokopisi; bir adet vesikalık fotoğraf, resmi kimlik belgesi (kimlik kartı, ehliyet ya da pasaport olabilir) emlak beyan değerini gösterir belge, geçerli zorunlu deprem sigortası poliçesi (DASK),  gayrimenkulün vergi borcu olmadığına dair “borcu yoktur” yazısı (ibraname olarak da geçiyor) ve eğer işlemleri bir emlakçı ya da vekil yürütecekse onun adına düzenlenmiş bir vekaletname olarak listeleniyor. Sözleşmenin alıcı tarafında olanlar ise tapu dairesine giderken iki adet vesikalık fotoğraf, nüfus cüzdanı aslı ve fotokopisi, T.C kimlik numarası ve işlemleri danışmanınız yürütüyorsa onun adına çıkarılmış bir vekaletname ile işlemlerini kolaylıkla gerçekleştirebiliyorlar. İstenen tüm bu evrakların yanı sıra, okuryazarlığı olmayan taraflar için ikişer şahide ihtiyaç duyulduğunu da belirtmemiz gerekiyor. Aksi halde böyle durumlarda tapuda işlem gerçekleştirilemiyor.

Tapu işlemlerinden sonraki adımları mutlaka yerine getirin

Tüm ödeme ve resmi dökümanların bulunduğu evrak dosyasını tapu memuruna teslim ettikten kısa bir süre sonra tapu işlemi resmileştiriliyor. Ancak bu aşamada da alım – satımı gerçekleştirilen gayrimenkule dair yapılması gereken bazı işlemler kalıyor. Tüm ödeme işleri halledildikten ve banka ile yürütülen kısım tamamlandıktan sonra, el değiştiren gayrimenkulun el değiştirmesinden doğan bazı işlemlerin geciktirilmeden yapılması gerekiyor. Bu işlemlerden ilki eğer el değiştiren gayrimenkul bir konut ise yeni sahibin, bulunulan ilçedeki nüfus müdürlüğü aracılığıyla ikametgah taşıma işlemlerini başlatması gerekiyor. Bu işlemin zamanında yapılmamasının cezai yaptırıma tabi olduğunu da mutlaka belirtmek gerekiyor. İkametgahın yeni adrese taşınmasının ardından yapılacak ikinci işlem ise ilgili gayrimenkule ait elektrik, su ve doğalgaz gibi abonelik sözleşmelerinin devralınması. Eski sahibin vekaletname ile katılabileceği bu işlem sonunda artık kendisinin mülk ile ilgili hiçbir yasal bağlantısı kalmamış oluyor. Abonelik devirlerinin zamanında yapılmaması haksız kullanımlara ve kayıplara neden olabildiği için emlak otoriteleri söz konusu devir işlemlerinin geciktirilmemesini öneriyor.

Tapu işlemlerinden sonra tamamlanması gereken son işlem ise alım – satımı gerçekleştirilen gayrimenkulun bulunduğu ilçe belediyesine giderek emlak vergisi bildiriminde bulunmak. Bu önemli beyan ile birlikte belediye, yeni vergi mükellefini resmen tanımış ve yeni vergi sürecinin sorunsuz şekilde işlemesini temin etmiş oluyor.

Tapu harcı nasıl hesaplanır?

Tapu harcı hesaplaması, alıcı veya satıcının tapu müdürlüğüne beyan ettiği gayrimenkul alış / satış tutarı üzerinden yapılır. Örneğin, gayrimenkul alış / satış bedelinin tapuya 100 bin TL olarak beyan edildiği bir gayrimenkul satışında hem alıcı hem de satıcı (100.000 * %2) şeklinde hesaplanan 2.000 TL’lik bir tapu harç bedeli ödemesi yapmakla yükümlü olur. Burada en fazla önemsenmesi gereken nokta ise daha az tapu harcı ödemek adına gayrimenkul satış değerini gerçek değerin altında göstermemektir. Bu gibi durumlarda yanlış beyanda bulunan taraf ya da taraflar ceza ödemeleri yapmak durumunda kalabilirler.

Tapuda işlem yapmanın şartları nelerdir?

Tapuda işlem yapabilmek için asgari 18, azami 65 yaşında olmak gerekiyor. Bu yaş aralığında olmayan kişiler tapu müdürlüklerinde işlem yapamazlar. (Bu noktada kanunca belirlenmiş velayet ve vesayet kuralları devreye girer) Ayrıca tapuda işlem yapacak emlak danışmanlarının yetki belgelerinin olması ve alım – satım için yetkilendirilen kişilerin noter onaylı ve kişilere gayrimenkul alım – satım yetkisi verdiğini açıkça belirten vekaletnamelerinin bulunması şarttır.

Tapu bilgileri sorgulama için nasıl bir yol izlenir?

Tapu bilgileri sorgulama günümüzde neredeyse tek tıkla gerçekleştirilebilen bir işlemdir. E-Devlet Kapısı adı da verilen www.turkiye.gov.tr üzerinden erişebileceğiniz “Tapu Bilgileri Sorgulama” sekmesinden ilgili gayrimenkule dair tapu bilgilerini sorgulayabileceğiniz gibi emlak vergisi borcu ve harç sorgulama gibi işlemleri de yapabilirsiniz. Online olarak yapabileceğiniz tüm bu işlemleri –biraz sıra bekleme ve zaman kaybetme riskini göze alarak- tapu müdürlükleri aracılığıyla da yapabileceğinizi ayrıca hatırlatmak isteriz.

Online tapu işlemleri nasıl yapılır?

Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü’nün geçtiğimiz yıllarda hizmete soktuğu WebTapu uygulaması ile tapu müdürlüğüne gitmeden pek çok işlemi uzaktan gerçekleştirmek mümkün oluyor. Örneğin tapu maliki kendi taşınmazının bilgilerini görebilir ya da tapu maliki kendi taşınmazına ait bilgilerin başkası tarafından incelenmesi için yetki verebilir. Yine yukarıda bahsettiğimiz randevu işlemleri buradan başlatılarak evraklar kargo /posta yoluyla müdürlüğe iletiliebilir. Böylece taraflar tapuya yalnızca imza için giderler. WebTapu uygulaması kullanılarak malik, emlakçılara güvenli bir şekilde tapu bilgisi görüntüleme ve tapu müdürlüğüne başvuru yapma yetkisi verebilir veya verdiği yetkiyi kaldırabilir. Yine WebTapu uygulamasına entegre edilen ödeme sistemleri sayesinde alım – satım yapmak isteyen vatandaşlar harç ve dosya masrafı gibi ödemelerini bankaya / müdürlüğe gitmeden online olarak gerçekleştirebilirler.

Tapuda istenen belgelerde eksik varsa ne yapılır?

Tapuda istenen belgelerde eksik ya da eksikler varsa tapu memuru işlem yapmama yetkisini kullanabilir. Özellikle kimlik belgesi, vesikalık fotoğraf ya da vekalet gibi doğrudan şahısların işlem yapma haklarını belgeleyen dökümanlarda eksik olması işlemin doğrudan sakatlanmasına neden olurken, eksik bir tapu fotokopisi ya da işlem dekontunun yokluğu tapu dairesindeki işlem sırasında memurun inisiyatifine bağlı olarak anlık olarak da tamamlanabilir. Ancak siz yine de tapuda imza aşamasında hiçbir sorun yaşamamak adına ilk bölümde belirttiğimiz “Tapuya gitmeden önce halledilmesi gerekenler” başlığına göz atarak dosyanızın eksiksiz olduğundan emin olmalısınız.

BİR CEVAP BIRAK

Please enter your comment!
Please enter your name here