konut kredisi

İnsanın eski çağlardan bu yana değişmeyen temel gereksinimlerinden olan barınma ihtiyacı, yaşadığımız bu modern çağda da öneminden bir şey kaybetmiş değil. Bu yüzden günümüzde de insanlar, aileleri ve sevdikleri ile birlikte huzur içinde yaşayabileceği bir konut sahibi olmanın hayallerini kuruyorlar. Neyse ki eski dönemlerde ancak kendi konutlarını elleriyle inşa ederek ya da yıllarca para biriktirerek erişilebilen bu ayrıcalık, günümüzde sayıları her geçen gün artan avantajlı konut projeleri ve düşük faizli konut kredisi seçenekleri sayesinde çok daha ulaşılabilir oldu. Yani çağdaş insanlar için artık tüm eski telaşlardan geriye beğendikleri / bütçelerine uygun evi belirleyip kendileri için en uygun konut kredisi opsiyonlarına başvurmak kaldı!

Gerçek kişilere, sıfır ya da kullanılmış konut alımlarının finanse edilmesi amacıyla, satın alınacak konutun ipoteği alınarak veya satış vaadi sözleşmesine bağlı olarak garantör ya da iyi niyet mektubu teminatı aracılığı ile kullandırılan konut kredilerine biraz daha yakından bakmak isterseniz sizin için hazırladığımız bu detaylı konut kredisi dosyasını muhakkak okuyun:

Konut kredisi ile mortgage sistemi arasındaki farklar

Yazımıza konut kredisi ile en çok kafa karıştıran hususlardan biriyle başlamak istedik: “Konut kredisi ile mortgage sistemi aynı şey midir?” Mortgage sistemi, Amerika Birleşik Devletleri‘nin konut edindirme politikası sonucunda ortaya çıkan ve temelde kira öder gibi ev sahibi olma hedefi ile ilerleyen bir ipotekli teminat sistemidir. Mortgage sisteminin klasik konut kredilerinden temel farkı ise mortgage vadelerinin neredeyse bir ömrü kapsayacak derecede uzun olmasıdır. Oysa ülkemizde verilen konut kredisi vadeleri 5 ila 30 yıl arasında değişir. (Mortgage sisteminde bu süre 50 hatta 60 yıla kadar uzayabilir)

Konut kredisi ile mortgage sistemi arasındaki bir diğer önemli fark da faiz oranı konusudur. Klasik konut kredisi faiz anlamında sabit bir hesaplaması eğrisine sahiptir yani bu kredilerde sabit oranlı faizler uygulanır. Ancak mortgage sisteminde faiz oranı konutu alacak kişi tarafından belirlenebilir. Yine bu faiz oranları enflasyona göre değişkenlik gösterecek şekilde de tayin edilebilir.

Mortgage ile konut kredisi arasındaki son temel fark da bankacılık tabiri ile temerrüt koşullarıdır. Konut kredilerinde borç vadesi zamanından sonra ödenememiş ise yani gecikmeye uğradıysa bankalar genelde 90. günün sonunda ihtar yolu ile bildirimde bulunurlar ve kanunun belirlediği bir temerrüt faizi uygularlar. Son aşamada ise ihtara rağmen ödenmemiş borç icra takibi yoluyla tahsil edilir. (Bu aşamada borç yapılandırma / uzlaşma yoluna da gidilebilir. Konut haczi genelde son seçenek olarak başvurulan bir yöntemdir) Ancak mortgage sistemindeki temerrüt koşulları epey farklıdır. Öyle ki iki kredi taksitinin üst üste ödenmediği durumlarda kredi kuruluşu borcun kalanının tek seferde ödemesini talep edebilir aksi halde ise eve el koyabilir.

Konut kredisi faiz oranları hesaplama

Konut kredileri genelde faiz oranları birbirlerinden tek bakışta ayrılırlar. Çünkü bankalar tarafından belirlenen bu faiz oranları aslında kredilerin cazip olup olmadığına dair en önemli göstergelerden biridir. Ancak konut kredisi kullanmak isteyen kişiler faizli kredi hesaplaması konusunda bir takım sıkıntılara düşebiliyorlar. En basit anlatımla anapara tutarı ile kredi faizi oranının çarpılması ve konut kredisi hariç BSMV, KKDF gibi kalemlerin eklenmesi ile hesaplanan konut kredisi faiz tutarını daha pratik şekilde hesaplamanın başka yolları da mevcut. Örneğin Google üzerinde kredi hesapla, kredi hesaplamasi ya da konut kredisi hesaplama aracı gibi anahtar kelimelerle yapacağınız bir arama sonucunda sadece sizden beklenen rakamları girerek ödeyeceğiniz aylık kredi taksit tutarını görebilirsiniz. Otomasyon formatında yazılmış bu hazır konut kredisi hesaplama araçları diğer masraf kalemleri eklenmiş olarak size nihai tutarı vereceği için her zaman manuel konut kredisi hesaplama yöntemlerine nazaran çok daha pratik ve tutarlıdır.

Yine de ziraat bankası bireysel konut kredileri üzerinden bir örnek vermemiz gerekirse şöyle bir konut kredisi faiz oranları hesaplaması sunabiliriz:

Talep edilecek kredi tutarını 300.000 tl vade sayısını ise 120 ay (yani 10 yıl) olarak seçtiğimizde, %0.64’lük faiz oranları ile karşımıza şöyle bir sonuç çıkıyor:

Aylık kredi taksit tutarı: 3.589,31 

Yıllık maliyet oranı: % 8.0156

Konut kredisi başvurusu için gereken evraklar

Konut kredisi faiz oranı ve vade süresi açısından size en uygun kredi seçeneğini bulduktan sonra sıra kredi başvurusu yapmaya geliyor. İşte bu noktada bankalara kredi için müracaat ederken detaylı bir evrak dosyası hazırlamanız gerekiyor. Örneğin ziraat bankası bireysel konut kredisi başvurularında aşağıdaki evrakların getirilmesini istiyor:

  • ziraat bankası tarafından verilecek başvuru formu
  • Fotoğraf ve vatandaşlık numarası içeren kimlik belgesi (Nüfus cüzdanı, sürücü belgesi veya pasaport fotokopisi kabul ediliyor)
  • Çalışma durumunuzu ve gelirinizi belgeleyen maaş bordrosu ya da bordro dengi bir gelir belgesi,
  • Serbest meslek mensupları için, bağlı oldukları meslek kuruluşundan alınan üyelik belgesi fotokopisi
  • Tüzel kişiliklerin ortağı olan kişilerden ortağı olduğunuz şirkete ait ana sözleşmenin yayımlandığı ticaret sicil gazetesi/gazeteleri fotokopisi
  • Satın alınmak istenen konutun tapu fotokopisi
  • Gerek görüldüğü takdirde banka tarafından istenecek ek belgeler (kefalet, teminat vb koşullarla ilgili)

Ancak unutmamak gerekiyor ki yukarıda sözünü ettiğimiz belgeler bankadan bankaya değişebiliyor. Örneğin Halkbank ile ziraat bankası konut kredisi başvurularında değişken evraklar talep edebiliyorlar. Bu yüzden evraklarınızı toplamaya başlamadan önce kredi talep edeceğiniz bankanın web sitesine ya da herhangi bir şubesine uğrayıp detaylı evrak listesini almakta fayda olduğunu söyleyelim.

Konut kredisi ekspertiz bedeli hesaplama

Konut kredisi alırken mutlaka yapılması gereken işlemler arasında ekspertiz yani uzman incelemesi yer alıyor. Banka tarafından görevlendirilen yetkili bilirkişi tarafından yapılan bu incelemenin amacı ise kredi kullandırılacak gayrimenkul üzerinde gerçek bir değerleme yapmaktır. Bu işlemin mantığı ise evin değeri üzerinden kredi kullandıracak bankanın kişiye ne tutarda kredi vereceğini tayin etmesidir. Çünkü mevcut düzenlemelere göre satın alınacak konut için SPK lisanslı ekspertiz firmalarının belirleyeceği ekspertiz değerinin 500.000 TL’ye kadar en fazla %90’ına, 500.000 TL üzerinde ise en fazla %80’ine; A sınıfı konutlar için ekspertiz değerinin %90’ına; B sınıfı konutlar için ise ekspertiz değerinin 500.000 TL’ye kadar %90’ına, 500.000 TL üzerinde ise %85’ine kadarlık bir kredi tutarı kullanılabiliyor. İşte bu noktada çiçeği burnunda konut sahiplerinin kafasında ekspertiz için bir ücret çıkıp çıkmayacağı sorusu beliriyor. 2020 rakamlarına göre -bankadan bankaya değişmekle beraber- ekspertiz işlemi için ortalama 800 TL ile 1000 TL arasında bir masraf ödenmesi gerekiyor. Ve bu ödemelerden alıcı sorumlu oluyor.

Diyelim ki başvuru yaptığınız kredi tutarı bir sebepten banka tarafından reddedildi. Peki bu durumda bankaya ödediğiniz ekspertiz bedelini geri almak mümkün mü? Normalde bankalar ekspertiz işlemleri bağımsız kuruluşlar üzerinden yaptıkları için iade taleplerini reddetmekte idi. Ancak Kayseri 1. Tüketici Mahkemesi’nin verdiği emsal karar ile artık sonuca bağlanmayan konut kredilerinde artık tüketiciler ödedikleri ekspertiz bedelini bankalardan geri talep edebilecekler. Yani tüketici derneklerinin önemle altını çizdiği bu emsal karar sayesinde tüketicilerin almadıkları krediler için masrafa girmeleri engellenmiş olacak.

Hangi evler konut kredisi için uygun?

Günümüzde konut satın alırken konut kredisi kullanmak da bazı kriterlere tabi tutulmuş durumda. Öncelikle istenen kredi tutarı nispetinde kredi kullanabilmek için alınacak konutun inşaatının bitmiş olması gerekiyor. İnşaatı tamamlanmış konutun sağlaması gereken bir diğer önemli kriter de belediyeden iskan ruhsatının alınmış olması. Çünkü günümüzde bankaların iskanı alınmamış konutlar için konut kredisi vermeme hakları saklı tutuluyor. Yine iskanı alınan konutun tapusunun kat mülkiyeti tapusuna geçirilmesi de konut kredisi onayında sorun yaşamamak için gerekli görülüyor. Zorunlu deprem sigortası (DASK) yapılmamış evlere kredi verilmezken, satın alınacak konutun yaşı kredi kullanma açısından kesin bir engel teşkil etmiyor.

Konut kredisi faizi nasıl hesaplanır?

Konut kredisi faiz oranları en genel anlatımıyla anapara tutarı ile kredi faizi oranının çarpılması ve konut kredisi hariç BSMV, KKDF gibi kalemlerin eklenmesi ile hesaplanır. Ancak toplam faiz ve aylık ödeme tutarını açık ve net şekilde ortaya koyan bir online konut kredisi hesaplama araçlarından faydalanmak her zaman çok daha net sonuçlar verecektir.

Konut kredilerinde masraf kalemleri nelerdir?

Konut kredilerinde banka tarafından belirlenen faiz oranları ödeyeceğiniz tek masraf kalemi değildir. Çünkü konut kredisi kullanırken konut kredisi hesaplama hanenize yukarıda bahsettiğimiz ekspertiz bedelinin yanı sıra sigorta bedeli, DASK, dosya masrafı, günümüzde %2 olarak hesaplanan erken ödeme tazminatı masrafı ve ipotek tahsis bedeli de konut kredisi hesaplama kriterlerinizin içerisine dahil etmeniz gereken masraf kalemleri.

Kimler konut kredisi alabilir?

Konut kredisi almaya hak kazanmak için öncelikle 18 yaşını geçmiş olmak ve belgelenebilir bir gelire sahip olmak gerekiyor. Bunların yanı sıra BDDK tarafından kişinin finansal geçmişi baz alınarak çıkartılan kredi notunun belli bir seviyenin altında olmaması, krediye başvuran kişinin aylık ödeme ve taksitlerinin gelirinin %60’ını aşmaması ve elbette ki başvuru sahibinin alacağı konutun peşinat tutarını karşılayabilir durumda olması gibi kriterler de kredinin onaylanıp onaylanmamasını doğrudan etkiler. Ayrıca günümüzde 65 yaşın üzerindeki vatandaşlara konut kredisi kullandırılmaz.

Konut kredisi ne kadar sürede onaylanır?

Konut kredileri -dönemsel iş yoğunluğuna ve bankanın kredi kullandırma hacmine göre- değişmekle birlikte genelde 1 iş günü içinde olumlu ya da olumsuz şekilde sonuca bağlanır. Hatta Halkbank, Vakıfbank ve ziraat bankası gibi büyük kamu bankalarında, evrakların eksiksiz olması ve alıcının tüm kriterleri karşılaması halinde krediler aynı gün içinde bile onaylanabiliyor.

BİR CEVAP BIRAK

Please enter your comment!
Please enter your name here