kira sözleşmesi

Mutluluk ve huzur daima evde başlar! Ve bu huzur ve güvene ulaşmanın yolu da elbette kişinin, kendisinin ve ailesinin yaşam gereksinimlerine en uygun konutu bulmasından geçer. İşte tam idealimizdeki evi bulmuşken, son dakika problemleri yaşamamak için kira sözleşmesi yapma noktasındaki hukuki incelikleri bilmek her zaman çok faydalıdır. Çünkü hem kiracının hem de kiraya verenin kanunla korunan haklarını güvence altına alan bu sözleşmeler, koruyucu olduğu kadar bazen sözleşmenin bir tarafı için yanıltıcı ve zarara uğratıcı da olabilir.

İşte hayatın her alanında karşımıza çıkabilecek kira sözleşmeleri hakkında bilmeniz gereken her şey:

Kira sözleşmesi nedir?

Gayrimenkul kiralamalarını da konu edinen yasa Türk Borçlar Kanunu’nun 229. Maddesine göre kira sözleşmesi: “Kiraya verenin, bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir” ifadesi ile açıklanır.

Daha basit bir anlatımla toparlayacak olursak kira sözleşmeleri, kiracı ile kiralayan arasındaki maddi ve fiziksel sorumlulukları bir araya getiren ve bunları karşılıklı onay ile yasal zemine oturtan resmi belgelere verilen genel addır.

Kira sözleşmesinin tarafları

kira sözleşmesi tarafları

Kira sözleşmeleri kiralayan (kiracı) ve kiraya veren olmak üzere iki ana taraftan oluşur. Kimi kira sözleşmelerinde hem kiraya veren hem de kiralayan tarafında birden fazla özel / tüzel kişi bulunabilirken, kira sözleşmelerinde taraflar, usulüne uygun şekilde atanmış yasal vekiller tarafından da temsil edilebilirler. Örneğin avukatlar, temsil yetkisi verilmiş şahıslar ya da emlak yetki belgesi sahibi emlakçılar, kiralama yapmak ya da bir mülkü kiraya vermek için vekil olarak tayin edilebilirler. Bir kira sözleşmesi, yine tarafların taleplerine bağlı olarak kefil adı altındaki finansal garantörleri de içerebilir. Kiracının sözleşme ile belirlenen kira borcunu ödememesi halinde kiraya veren, kira sözleşmesinin kendisine verdiği yetki ile borcunu kefil / kefiller üzerinden tahsil etme yoluna da gidebilir.

Kira sözleşmesi nasıl doldurulur?

Kira sözleşmeleri, matbu (basılı) halde boş olarak edinilebildikleri gibi dijital ortamlar üzerinden de örneklerine ulaşılabilen dökümanlardır. 3 ana kısımdan oluşan bu sözleşme örnekleri, tarafların talep ve beklentileri doğrultusunda daha da detaylandırılabilir. 2 nüsha olarak doldurulan kira sözleşmelerinin bir örneği kiralayanda kalırken, diğer örnek ise kiraya veren tarafa teslim edilir. Standart bir kira sözleşmesi aşağıda belirttiğimiz kısımları içerir:

  • Kiralamaya konu olan mülk ile ilgili bilgiler:

Bir kira sözleşmesinin temel unsuru elbette ki kiralamaya konu olan mülkün kendisidir. Bu yüzden kira sözleşmesi doldurulurken, kiralamaya konu olan mülkün açık adresi, niteliği, varsa ada / parsel numaraları, kullanım amacı, kiralamanın başlangıç ve bitiş tarihleri ve son olarak da kira bedeli mutlaka eksiksiz olarak belirtilmelidir. Bu gibi hususların tam olarak sözleşmeye geçirilmesi ileride taraflar arasında bir itilaf yaşanmaması adına büyük önem arz eder.

  • Kiralama ile birlikte kiralayana teslim edilen demirbaşlar:

Özellikle konut, iş yeri ve devre mülk kiralamalarında sıkça karşımıza çıkan demirbaşlar konusu da kira sözleşmelerinin olmazsa olmaz unsurlarından biridir. Kiralanan mülkün ayrılmaz parçası sınıfına giren ve kiralayana mülk ile birlikte teslim edilen bu demirbaşların, kira sözleşmesi bitiminde eksiksiz biçimde kiraya verene iade edilmesi gerekir. Bu demirbaşlara örnek olarak posta kutusu, dairenin anahtarları, kombi, radyatör sistemleri, elektrik – doğalgaz – su sayaçları ve varsa mülk sahibinin belirttiği diğer eşyaları gösterebiliriz. Özellikle eşyalı ev kiralamalarda tüm eşyaların detaylı bir dökümü yapılarak sözleşmeye ek de yapılabilir.

  • Sözleşme ile ilgili genel koşullar:

Yukarıda saydığımız hususlar dışında kalan tüm konular, sözleşme ile ilgili genel koşullar kapsamı altında değerlendirilebilir. Örneğin kiranın yatırılacağı tarih, her sözleşme döneminde yapılacak zam oranı; kiranın ödeneceği banka bilgileri; tarafların detaylı iletişim bilgileri, aidat konusundaki bilgiler ve varsa kiralanan mülk üzerinde yapılacak tadilatlar sözleşme ile ilgili genel koşullar altında muhakkak belirtilmelidir.

Kira sözleşmesi nasıl feshedilir?

blank

Hayatın akışı, kira sözleşmelerini sözleşme bitiminde veya sözleşme bitiminden daha erken bir zamanda feshetmeyi gerektirebilir. Peki bu gibi bir durumda nasıl hareket etmeniz gerektiğini biliyor musunuz? İşte bir kira sözleşmesini usulüne uygun şekilde feshetmenin yolları:

  • Sözleşme bitiminde fesih durumu:

Kira sözleşmeleri aksi belirtilmediği takdirde genelde 1 yıllık olarak yapılır. Ve taraflar bu 1 yıllık sürenin bitiminde bir araya gelip yeni şartlar oluşturma yolunu seçmediği sürece, daha önce yaptıkları sözleşme fesih edilmiş kabul edilir. Buna da kira sözleşmesinin doğal yolla feshi adı verilir. Ancak bu gibi durumlarda bitirilmediği gibi hiçbir yeni şart oluşturulmayan sözleşmeler de vardır. Yani 1 yıllık süre dolmasına rağmen iki taraftan da yeni sözleşme talebi gelmediği takdirde mevcut kira sözleşmesi “belirsiz süreli kira sözleşmesi”ne dönüşür.

  • Kiracının kira sözleşmesini erken feshi durumu:

Kimi durumlarda kiracı, bir takım zorlayıcı sebepleri öne sürerek kira sözleşmesinin bitmesini beklemeden de sözleşmeyi tek taraflı olarak feshedebilir. Kiracının sözleşmeyi süresinden önce feshetme ve daireyi tahliye etme hakkı, 2017 tarihli Yeni Borçlar Kanunu’nun 325. maddesinde açıkça düzenlenmiştir. Kanuna göre kiracı, sözleşme bitimini beklemeden sözleşmeyi sonlandırmak isterse, dairenin benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre boyunca kirayı karşılamak durumundadır. Ancak kiracı, yerine aynı şartları kabul edecek ve sözleşmeyi aynı şekilde devam ettirebilecek bir başka kiracı bulduğu takdirde, bu sorumluluktan da kurtulmuş olur. Burada öncelikli şart, kiraya verenin yeni kiracının mülkü devralma sürecini onaylamasıdır. Yani kiraya veren, yeni kiracısı ile masaya oturduğunda sözleşme şartlarını revize edebilir; kira zammı isteyebilir veya söz konusu kişiyle sözleşme yapmayı reddedebilir.

  • Kiraya verenin haklı sebebi ile fesih durumu:

Kira sözleşmelerinde kiracının erken fesih hakkı olduğu gibi kiraya verenin de erken fesih hakkı mevcuttur. Ancak bu hak bazı şartlara tabidir. Örneğin kiraya verenin mücbir sebepten doğan barınma ihtiyacı veya iflası kira sözleşmesinin feshi için yeterli nedenlerdir. Yine kiracının kusurundan doğan durumlarda da kiraya veren sözleşmeyi tek taraflı olarak feshedebilir. Örneğin kiracının kirayı geç / eksik ödemesi ya da hiç ödememesi; mülke / demirbaşlara zarar vermesi, mülkü esas amacı dışında farklı amaçlarla kullanması, çevreye rahatsızlık vermesi ve benzeri sebepler, kiraya verenin haklı sebepleri arasında gösterilebilir.

Kira kontratı imzalarken bu hataları yapmayın

Kira sözleşmesi yapmanın usul ve şartları 6098 SayılıTürk Borçlar Kanunu ve 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu gibi iki kapsamlı mevzuatla ile açıklanmasına rağmen, günümüzde kira sözleşmelerinde halen hatalı aksiyonlar alınabiliyor. Siz de kira sözleşmesi yaparken yanılmamak ve zor durumda kalmamak için aşağıdaki listelediğimiz maddeleri mutlaka uygulayın:

  • Kira sözleşmesi yaparken evrakı mutlaka 2 nüsha olacak şekilde düzenleyin. Aksi takdirde karşı taraf ile aranızda çıkabilecek bir uyuşmazlıkta siz dezavantajlı duruma düşebilirsiniz.
  • İki tarafın mutabık kaldığı kira bedelini hem yazıyla hem de rakamla sözleşmeye geçirilmesine dikkat edin. Ayrıca kiranın ödeme periyodunu da muhakkak belirtin. (Haftalık – aylık ya da üç aylık şeklinde)
  • Kira sözleşmesinde mutlaka belirtilmesi gereken hususlardan biri de kiracıdan talep edilecek depozito bedeli ve bu depozito bedelinin iade koşullarıdır.
  • Bir kiracı olarak, kira sözleşmesi imzalamadan önce kiralanan mülkün tapu kaydını veya ilgili mülk üzerinde işlem yapmaya imkan tanıyan yetki belgesi / vekaletnameyi mutlaka görün.
  • Kira sözleşmesinin iletişim ve kimlik bilgilerini içeren kısmına tarafların vatandaşlık numaralarının yazılması ve hatta kira sözleşmesine tarafların kimlik kartı fotokopilerinin eklenmesi son derece gereklidir.
  • Kiralanan mülkte bulunan demirbaşları detaylı bir döküm halinde (söz konusu eşyaların marka – model ve genel özellikleri ile birlikte) sözleşmeye eklemek gerekir.

Kira sözleşmesi sözlü olarak yapılabilir mi?

Özellikle Anadolu’da ve geniş aileler arasında kira sözleşmelerinin imzalı bir matbu evrak üzerinden değil de sözlü beyanla kurulduğunu görebiliyoruz. Aslına bakarsanız 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu kiralama sözleşmelerinin yazılı olmasını şart koşmuyor. Çünkü kanuna göre bir kira sözleşmesinin kurulabilmesi için iki tarafın da şartlar üzerinde anlaşması yeterli kabul ediliyor. Ancak bu gibi yazısız sözleşmelerde bir “ispat yükü” sorunu ortaya çıkıyor. Örneğin sözlü şekilde yapılmış bir kira sözleşmesinde kiracı kira bedelini ödemiyorsa, mülk sahibinin bunu ispat etmesi gerekiyor. Ve yasalar bu noktada kiraya verene (mülk sahibine) kira bedelinin tahsili için ilamsız icra takibi başlatma hakkı tanıyor. Özetlemek gerekirse, bahsettiğimiz gibi problemler yaşamamak için kira sözleşmelerinin yazılı şekilde yapılması son derece faydalı oluyor.

Kiracının kiracısı olabilir mi?

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu bu konuyu son derece açık şekilde düzenliyor: “MADDE 322- Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi, kullanım hakkını da başkasına devredebilir.” Ancak konut ve iş yeri kiralamalarında kiracı bir alt kiracı edinirken, kiraya verenin rızasını mutlaka almak zorundadır. Aksi halde kiraya verenin sözleşme feshi ve tahliye hakkı doğar.

Kiracının hakları nelerdir?

Türk hukuk sistemi kiracıları koruyan birçok düzenlemeye sahiptir. Özellikle son dönemde yaşanan küresel Covid-19 pandemisinin kiracılara ek haklar tanıdığını görüyoruz. Hayatın durması nedeniyle ekonomik düzeni etkileyen bir mücbir sebep sayılan pandemi nedeniyle, kiracının 30 Haziran tarihine kadar toplamda 4 kira dönemi boyunca kira borcunu ödeyememesi tahliye sebeplerinden çıkarıldı. Yine bu dönemde yapılan kira zamlarına itiraz etme ve kirada makul bir indirim isteme hakkını da 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesindeki zorlayıcı sebeplere dayanan haklar arasında sayabiliriz.

Kiraya verenin hakları nelerdir?

Bir kira sözleşmesi kiracının haklarını koruduğu gibi, kiraya verenin haklarını da güvenceye almak durumundadır. Örneğin temel sorumluluğu olan kira ödemelerini –hiçbir mücbir sebep olmaksızın- yapmayan kiracı, kiraya veren tarafından sözlü ve yazılı ihtar edilerek tahliye edilebilir. Ve kiraya veren, geçmişe dönük kira alacaklarını ilamsız icra yoluyla tahsil edebilir.

Kira sözleşmesi noter huzurunda yapılabilir mi?

Hali hazırda kira sözleşmelerinin noter huzurunda hazırlanması şart değil. Ancak noter huzurunda yapılmış bir kira sözleşmesi üzerinde oynama yapılamaması ve bir nüshasının noterde saklanması gibi nedenlerle çok daha güvenilir ve sağlam kabul ediliyor. Ancak noter huzurunda yapılan kira sözleşmelerinde resmi işlemden doğan bir noterlik harcı ödenmesi gerekiyor. Buna göre noter huzurunda imzalanan kira sözleşmelerinde taraflara, kira sözleşmesindeki bedel üzerinden binde 1,13’lük bir noter harcı yükü doğuyor.

BİR CEVAP BIRAK

Please enter your comment!
Please enter your name here