kat mülkiyeti

Taşınmaz (gayrimenkul) malların sahiplik statülerini; edinilme koşullarını, tapu kaydı usüllerini ve kiralama / satış gibi konuları düzenleyen gayrimenkul hukuku, konu ile hiçbir fikri olmayanlar için biraz kafa karıştırıcı olabiliyor. Birbiri ile benzeşen kavramların ve nüanslarla ayrışan kuralların yer aldığı bu kurallar bütünü içinde yer alan kat mülkiyeti konusu da bahsettiğimiz bu konuların başında geliyor. En çok da kat irtifakı kavramı ile karıştırılan ve tam manası ile özümsenemediği için kimi zaman zarara uğratabilen bu kavramı daha iyi anlamak ve tapu işlemlerindeki fonksiyonu hakkında yanılgılara düşmemek için hazırladığımız bu kapsamlı yazımızı mutlaka okumalısınız:

Kat mülkiyeti nedir?

634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile açıklanan kat mülkiyeti kavramı, en basit anlatımla tamamlanmış bir konuta ya da bir iş yerine ne şekilde sahip olduğunuzu açıklayan bir yasal tanımlamadır. İlgili mevzuatta, binanın tamamlanmış olması sonrasında kat, daire, iş yeri, dükkan, depo bölümlerinin amacı ile kullanılmaya elverişli olması koşuluyla ortak maliklerin kararı ile mülkiyet haklarının ayrılabilmesi ve bağımsız mülkiyet hakkının oluşturulabilmesi olarak belirtilen kat mülkiyeti, esas olarak yapıya ait bağımsız bölümlerin ayrılarak şahısların bunlara sahip olduğunu tapu sicil kütüklerine resmi olarak kaydetme amacı güder. Örneğin ikamet ettiğiniz konut, apartman ya da site şahsınıza aitse ve imar planlarına uygun şekilde ruhsatlandırılmış ise bu durumda söz konusu gayrimenkule ait tapuda “kat mülkiyeti” ibaresi yer alır. Özellikle konut ve iş yeri satın almak için harekete geçenlerin, ilgili gayrimenkulun tapu senedi üzerinde kat mülkiyeti ibaresinin yazıp yazmadığını kontrol etmelerini önemli hatırlatmak gerekir.

Kat mülkiyeti tapusu almak zorunlu mudur?

634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu‘nda yer alan düzenlemelere göre ana gayrimenkule ait bağımsız bölümler için kat mülkiyeti tapusu almak mümkün. Ancak bu statünün tapu üzerine kaydedilebilmesi için yapıya dair inşaat işlemlerinin tamamlanmış olması ve oturma ruhsatlarının alınması şartı aranıyor. Söz konusu yapının henüz inşaat halinde / planında olması durumunda ise hak sahipleri ileride kat mülkiyetine geçiş yapılacak şekilde gayrimenkuldeki bağımsız bölümlerin üzerinde kat irtifakı edinebiliyorlar. Ancak tamamlanmış ve gerekli usullere göre ruhsatlandırılmış gayrimenkuller için kat irtifakı tapusu almak kanuni bir zorunluluğa tabi değildir. İlgili kanunda yapılan 7 Temmuz 2009 tarihli değişikliğe göre bu konuyu cezai yaptırımlara bağlayan 14/4 madde yürürlükten kaldırılmıştır. Aynı zamanda bu düzenleme ile (14/11/2007 tarih 5711 sayılı Kanunla getirilmiş) kat irtifakından kat mülkiyetine geçmeyenlere verilecek cezalar da kaldırılmıştır. Fakat cezai yaptırımların kaldırılmasına karşın, kat mülkiyetine geçmeyen daire sahipleri kendileri için sunulan bazı haklardan da mahrum kalıyorlar.

Kat mülkiyeti nasıl alınır?

Kat irtifakı tapusu statüsünden kat mülkiyeti tapusuna geçen bir gayrimenkulun bu durumu, pratikte tapuda yapılmış bir düzeltme işlemi olarak geçiyor. Çünkü kat irtifakı alındığında, tapu dairesindeki kat mülkiyeti kütüğünde “tapunun cinsi” kısmı arsa olarak belirtiliyor ve iskân ruhsatı alınır alınmaz, ilgili kısım arsa yerine bina olarak değiştirilerek kat mülkiyeti tapusu elde edilmiş oluyor. Bunun için belediyelerin iskan belgesi vermeye karar verdiğinde, bunu bildiren yazıyı tapu müdürlüğüne göndermesi ve tapu müdürlüğünün gerekli düzeltmeyi yapması yeterli oluyor. Eğer ortada bir müteahhit firma varsa kat irtifakından dönüştürme sürecinde yetkili ve sorumlu merci bu firma oluyor. Ancak ortada bir taahhüt sahibi bir firma bulunmuyorsa iskanı belgesi alınmış binanın sakinleri kendi aralarında bir temsilci seçerek bu işlemi yapmaya yetkili kılıyorlar. Bu aşamada seçilen yetkili olan belediyeye giderek ilgili ruhsatları bir dilekçe ile sunuyor ve işlem artık resmen tapu müdürlüğüne intikal etmiş oluyor.

Kat irtifakı nedir?

Sıkça birbirine karıştırılan bu iki olguyu daha iyi ayırt edebilmek için öncelikle, kat irtifaklı ne demek sorusunun cevabını aramamız gerekiyor. Kat irtifak nedir diye kısaca açıklayacak olursak bir arsa üzerinde devam eden ya da ileride yapılması planlanan bir ya da birden fazla yapının iş yeri, depo, daire gibi müstakil kullanılmaya uygun bölümleri üzerinde yapının tamamlanmasının ardından kat mülkiyetine geçilmesi esas olan, arsanın mülk sahibi ve paydaşları arasında arsa payına bağlı olarak tesis edilen irtifak hakkıdır diyebiliriz.

Özetleyecek olursak kat irtifakı tapusu tahsis edilebilmesi için aranan şartlar aşağıdaki gibidir:

  • İşleme konu olan bina henüz tamamlanmamış olmalıdır.
  • Yapılan ya da yapılacak olan yapıda bağımsız bölümler olması gerekmektedir.
  • Kat / bağımsız bölüm maliklerinin tümünün talebi olması gerekir.
  • Kanunda belirtilen belge ve evrakların tamamlanmış olması şartı aranır.

Kat irtifakı tapusu kat mülkiyeti tapusundan ne şekilde ayrışır?

Kat irtifakı tapusunu kat mülkiyeti tapusundan ayrıştıran en önemli özelliği, yapılan binanın henüz inşaat halinde olmasıdır. Hatta bu statüde yapının arsa üzerinde başlamamış (henüz proje aşamasında) olması bile kabul edilebilir. Kat mülkiyeti tapusunda ise birinci koşul yapının tamamlanmış, iskan ve oturum izinlerinin alınmış olmasıdır. Burada dikkat edilmesi gereken en önemli hususlardan biri de kat mülkiyeti tapusunun mükellef olduğu emlak vergisi oranlarının kat irtifakı tapularına göre bir hayli yüksek olmasıdır ki bunun sebebi de kat mülkiyetinin kişiye tanıdığı iskan hakkıdır.

Kat mülkiyeti tapusuna geçerken hangi evrakların sunulması gerekir?

Kat maliklerinin yapı inşaatı bitikten ve iskan alındıktan sonra tapuda değişiklik yapabilmek için Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından talep edilen bazı evraklar vardır. Bu evraklar:
Maliklerin fotoğraflı ve üzerince T.C kimlik numaralarının bulunduğu kimlik belgeleri (ehliyet ve pasaport da kabul ediliyor)
Maliklere ait birer adet vesikalık fotoğraf
Eğer işlem temsilci aracılığıyla yapılıyorsa noter aracılığı ile kurulmuş geçerli bir vekaletname
Mimari projenin aslı ve kopyası
Vaziyet planının aslı ve kopyası
Yönetim planı belgesi
Yukarıda bahsettiğimiz evrakların eksik ya da hatalı olması durumunda tapu müdürlüğü evrakların tamamlanmasını talep edebilir ve işlemi gerçekleştirmeme inisiyatifine sahiptir.

İskan alınmadan kat mülkiyetine geçilebilir mi?

634 sayılı kanunun bu konudaki yaptırımı çok açıktır: İskan alınmadan kat mülkiyeti tapusuna geçilemez. Özellikle yeni ev alanların sıkça düştüğü hatalardan biri olan iskansız tapu konusu, aslında kat mülkiyeti ile kat irtifakı arasındaki fark nedeniyle ortaya çıkar. Yani alacağınız konutun tapusunda kat irtifakı yazıyorsa o konutun iskan belgesi yok demektir. Ve henüz iskanı alınmamış bir konut satın almanın bazı riskleri vardır. Bu yüzden ev alırken tapudaki ifadelere özellikle dikkat etmek gerekir. Bunun yanı sıra belediyeye başvurarak ilgili binanın / inşaatın ruhsatlarının ve izinlerinin geçerliliğini teyit etmekte her zaman fayda vardır.

Kat mülkiyeti tapusu almamanın cezası var mıdır?

Kat mülkiyeti almamanın herhangi bir cezası olmasa da bu durumdan doğan bazı dezavantajlar ve hak kayıpları olduğunu söyleyebiliriz. 634 sayılı kanunda gerçekleşen 2009 tarihli değişiklikten önce idari para cezasına tabi tutulan bu düzeltme işleminin eksikliği, günümüzde kişinin takibine bırakılıyor. Ancak özellikle ev sahibi olurken müteahhit firmalarla sözleşmeler kuran vatandaşlara -herhangi bir cezası olmasa bile- kat mülkiyeti konusunda ısrarcı olmaları tavsiye ediliyor. Çünkü özellikle arsa tapusu üzerindeki veya iskan ve proje eksikliğinden kaynaklanan durumlarda yıkım kararına varan tatsız şeyler yaşanabiliyor.

Kat mülkiyetinin maliyeti nedir?

İrtifak tapusunu kat mülkiyeti statüsüne dönüştürmenin, konutun büyüklüğüne ve kullanım şekline göre değişiklik gösteren bir masrafı bulunuyor. Bu masraflar 2019 yılında yayınlanan yönetmeliklere göre şu şekilde:
Konutlarda her bağımsız kısım başına 110 TL
İş yerlerinde 100 metrekareye kadar olan her bağımsız bölüm için 605 TL
İş yerlerinde 100 metrekareden daha geniş her bir bağımsız bölüm için 100 metrekareyi aşan her metrekare için + 6,3 TL eklenir
Diğer fonksiyonlarla kullanılan gayrimenkullerde 100 metrekareye kadar her bir bağımsız bölüm başına 495 TL
Diğer fonksiyonlarla kullanılan gayrimenkullerde 100 metrekare üzeri her bir bağımsız bölüm başına metrekare başına 6.5 TL ilave yapılır

Kanuna göre mülk sahiplerinin ortak kullanabileceği alanlar hangileridir?

Otopark alanları, asansörler, merdivenler, koridor alanları; varsa bahçe ve avlular, genel giriş kapıları, antreler, kuyu / sarnıçlar, sığınaklar, depolar, kapıcı daireleri, su depoları, yangın merdivenleri, kaçış alanları, kanalizasyon şebekeleri, yangın muslukları, tv – internet anten & altyapıları apartmanlardaki ortak alanlar arasında yer alır. Ancak örneğin asansörler ve merdivenler, apartmanlar için ortak alanlardan kabul edilse de giriş kat daire sakinlerinin bu ortak alan giderleri ile yükümlü olmadıkları ilgili kanun tarafından öngörülür. Ancak bu konu yönetim planı içerisinde ele alınmadıysa, bu konuyu bağımsız bölüm malikleri toplantısında gündeme getirebilir ve adil bir karar alınmasını sağlayabilirsiniz.

Kat mülkiyeti nasıl sona erer?

Tıpkı kurulması gibi, kat mülkiyetinin sona ermesi de bazı koşullara bağlıdır. Bu koşul ve durumlar aşağıdaki gibidir:
Bağımsız bölümleri kapsayan ana yapının arsasıyla birlikte ortadan kalkması (örneğin deprem / sel vb gibi doğal afetler nedeniyle) ya da devlet eliyle usulüne uygun biçimde kamulaştırılması
Ana yapının kullanım amacını gerçekleştiremeyecek boyutta harap olması ve 2 sene içinde onarılmaması
İlgili gayrimenkulün başına gelen hal değişikliğine ilişkin bildirim ödevinin yerine getirilmemesi

BİR CEVAP BIRAK

Please enter your comment!
Please enter your name here