iskan nedir

İskan nedir yazımıza hoşgeldiniz. Büyük deprem kuşakları üzerinde konumlanan ülkemizin büyük kentlerinde tüm hızıyla devam eden kentsel dönüşüm faaliyetleri nedeniyle birçok vatandaşımız ikamet ettiği konutların yerine yenilerini inşa ettiriyor. Ve bu inşaat işlemleri, doğal olarak birçok yasal yükümlülüğü de beraberinde getiriyor. İnşaat firmaları ile proje aşamasından itibaren ilerleyen süreçte konut sahiplerinin hayatına birden fazla yeni kavram giriyor. İşte bu kavramlardan arasında en iyi bilinmesi gerekenlerden biri de hiç kuşkusuz ki iskan kavramı.

Eğer siz de oturduğunuz evi kentsel dönüşüm sürecine sokmaya hazırlanıyor veyahut sıfırdan bir konut inşa ettirmeye niyetleniyorsanız iskan işlemleri ile ilgili bilmeniz gerekenleri derlediğimiz yazımıza bakmadan bu işlere girişmeyin:

İskan nedir?

Osmanlıca kökenli bir kelime olan iskan sözcüğünün Türkçedeki tam karşılığı “birini bir yere yerleştirme” “yurtlandırma” olarak geçer. Yine Osmanlıca kökenli olan “mesken” (yerleşim yeri, yurt) ve “sakin”(bir yerde yaşayan kişi) kelimeleri de iskan sözcüğü ile aynı kökten gelir. İngilizcede “settlement” olarak karşılık bulan iskan sözcüğünün gayrimenkul hukukundaki anlamı ise yukarıda bahsettiklerimizden biraz daha geniş ve kapsamlıdır. Ancak günlük hayatta sık sık karşılaşabileceğimiz iskan ne demek sorusunun yanıtını kafa karıştırmadan özetlememiz gerekirse, yapımı tamamlanmış binalara belediyelerin ilgili daireleri tarafından verilen oturum ve kullanım iznidir diyebiliriz. Yönetmelik ve şartnamelere uygun olarak projelendirilmiş ve ruhsatı alınmış yapıların, tamamlandıktan sonra İmar Müdürlüğü Yapı Kullanım İzni Birimi’nin izniyle yapı kullanım belgesi alması iskan almak ile aynı anlama gelir. Bu yüzden de iskan belgesine sahip olan bir binayı, doğduktan sonra nüfusa kaydettirilen bir bebek gibi düşünebiliriz. Çünkü iskan belgesi başta binanın kullanma ve oturma izni olmak üzere birçok hak için gerekli bir hukuki statüdür.

İskan belgesi ne işe yarar?

İskan belgesi az önce de belirttiğimiz gibi yapı kullanma ve oturma iznini resmileştiren bir belgedir. Bu belgeye sahip olmak binanın bağımsız bölümlerini ayrı ayrı / birlikte kullanma hakkı tanımasının yanında bu bölümlere kat mülkiyeti tapusu çıkarmak için de olmazsa olmaz bir evraktır. Yine iskan izni olmayan konutlar kredili satışlarda bazı engeller çıkartabilir. Örneğin kredi talep edilen banka, konutun iskansız olması nedeniyle kredi istemini reddedebilir. İskan belgesinin kat malikine sağladığı bir diğer önemli hak ise, iskanı alınmış konuta şahsi olarak elektrik, su, doğalgaz ve internet abonelikleri bağlatabilmesidir. Aksi halde şahsi abonelik başvurular kabul edilmez ve iskansız konut yaşam için gerekli her türlü imkandan mahrum bırakılır. Daha doğrusu inşaat halindeki iskanı alınmamış binalara ancak şantiye tipi abonelik alınabilir. Ancak bu tip aboneliklerde birim bedeller şahsi aboneliklere göre çok daha pahalı olabilir. Yine sadece konutlarda değil iş yeri amaçlı inşa edilen yapılar için de büyük önem arz eden iskan belgesi alınmadığı takdirde, yapı veya bağımsız bölüm amacına uygun kullanım iznine sahip olmadığı için iş yeri açma ruhsatı almada da sorunlar yaşanır.

İskan nasıl alınır?

Gelelim birçok insanın Google üzerinde aramalar yaptığı ancak bilgi kirliliği nedeniyle net cevaplar almakta zorlandığı “iskan nasıl alınır?” sorusunun cevabına: Bu soruyu hakkıyla cevaplayabilmek için öncelikle bir yapının iskan belgesi alabilmek için karşılaması gereken şartları bilmek gerekiyor. Bu şartlardan ilki yapının inşaatının tamamlanmış olmasıdır. Ancak inşaatın tamamlanması tek başına yeterli değildir. Çünkü yönetmeliklerde belirtilmiş şartlara uygun olarak tamamlanmayan yapılar iskan belgesi alamaz. Örneğin kanalizasyonu, asansörü veya otoparkı şartnamelerde belirtilen şekliyle tamamlanmayan bir yapı, belediyeden iskan belgesi alamaz.

Peki ilgili birimlere iskan belgesi başvurusu nasıl ve hangi usüllerle yapılır? İskan belgesine başvurmadan önce şu evrakları eksiksiz biçimde hazırlamak gerekir:

  • Tapu kayıt örneği (Noterden onaylı)
  • Fotoğraflı ve T.C kimlik numarası içeren resmi kimlik belgesi
  • İskan talebi için yazılmış güncel tarihli dilekçe
  • Vergi Dairesi’nden alınacak borcu yoktur belgesi (İbraname olarak da geçer)
  • Sosyal Güvenlik Kurumu’ndan alınacak borcu yoktur yazılı belge
  • Emlak ve Çevre Temizlik Vergilerinin ödendiğini gösteren resmi “borcu yoktur” yazısı
  • Bulunduğu ilin su ve kanalizasyon idaresinden alınacak uygunluk raporu
  • Telekom altyapı ve uygunluk raporu
  • Proje Müellifleri raporu
  • Yetkili yapı denetim kuruluşundan alınacak rapor
  • Binanın farklı açılardan çekilmiş cephe fotoğrafları (13 cm x 18 cm boyutlarında)
  • Sığınak uygunluk belgesi
  • Yangın tesisat belgesi
  • Isı yalıtım sertifikası

İskanı alınacak bir binanın asansörü bulunuyorsa ek olarak şu belgeler de istenir:

  • Asansör üreticisi firmadan alınmış onaylı garanti belgesi
  • Yine asansör firmasından alınacak TSE (Türk Standartları Enstitüsü) ruhsatı
  • SMM belgeleri
  • Muayene fişi ve muayene raporları
  • Uygulama projeleri

Tüm bu belgeleri tamamladığınızda ise yapmanız gereken artık binanın bulunduğu ilçe belediyesi çatısı altında bulunan İmar Müdürlüğü yapı Kullanım İzni Birimi’ne müracaat etmek. Bu aşamadan sonra iskandan sorumlu birim memurları, dosyada herhangi bir eksiklik olup olmadığı tespit ettikten sonra iskan işlemini başlatırlar.

İskan alınmadan kat mülkiyeti tapusuna geçilir mi?

İskân kelimesinin sözlük karşılığı ve iskân nedir sorularını cevapladığımıza göre şimdi bu konuda en fazla merak edilen konulardan birine gelelim: iskansız bir binanın bağımsız bölümler için kat mülkiyeti tapusu alınabilir mi? Yoksa bu birimler yalnızca kat irtifakı tapusuna mı tabidir? Bu sorunun cevabı ise oldukça nettir: Bir konutun, tapu kayıtları üzerinde kat irtifakından kat mülkiyetine geçebilmesi için iskan izni alınması birinci koşuldur. Belediyeler tarafından verilen bu kullanım izni olmadan ilgili gayrimenkulde kat irtifakı tapusundan kat mülkiyeti tapusuna geçiş yapılamaz. Ancak günümüzde bu kuralın yeterince iyi bilinmemesi nedeniyle online emlak sitelerinde ve bazı emlakçı ofislerinde halen iskan belgesi -ve dolayısıyla da kat mülkiyeti tapusu- alınmamış konutlar satılmakta ve bu durum nedeniyle konutları alan kişiler adına bir takım mağduriyetler doğmaktadır.

İskan ücreti ne kadardır?

Tapu ve belediyelerde gayrimenkuller üzerinde yapılan her işlemde olduğu gibi iskan (yapı kullanım izin) belgesi çıkartmak da belli harç ve masraflara tabidir. Buna göre 2020 yılı için belirlenen iskan harçları aşağıda belirtildiği gibidir:
1.1 Konut -- rezidanslar için 1000 m2’ye kadar m2 başına 4.03 TL
1.2 Konut -- rezidanslar için 1000 -- 15.000 m2’ye kadar m2 başına 4.36 TL
1.3 Konut -- rezidanslar için 15.000 -- 50.000 m2’ye kadar m2 başına 4.51 TL
1.4 Konut -- rezidanslar için 50.000 -- 100.000 m2’ye kadar m2 başına 4.99 TL
1.5 Konut -- rezidanslar için 100.000 m2 üzerine m2 başına 5.64 TL
1.6 Konut dışı (AVM, Otel, İşyeri vb.) yapılar için 1000m2 kadar m2 başına 5.96 TL
1.7 Konut dışı (AVM, Otel, İşyeri vb.) yapılar için 1000 -- 15.000 m2’ye kadar m2 başına 6.28 TL
1.8 Konut dışı (AVM, Otel, İşyeri vb.) yapılar için 15.000 -- 50.000 m2’ye kadar m2 başına 7.58 TL
1.9 Konut dışı (AVM, Otel, İşyeri vb.) yapılar için 50.000 -- 100.000 m2’ye kadar m2 başına 8.87 TL
1.10 Konut dışı (AVM, Otel, İşyeri vb.) yapılar için 100.000 m2 üzerine m2 başına 0.64 TL
1.11 Sanayi yapıları (Fabrika, Atölye, İmalat Tesisleri vb.) için m2 başına 3.06 TL
1.12 Özel hizmet binaları (Özel Hastane, Özel Okul, Özel Üniversite vb.) için m2 başına 3.06 TL
1.13 Umumi yapılar (Dernek, Yurt, Sosyal ve Kültürel Hizmet Binaları vb.) için m2 başına 0.97 TL
1.14 Tarım yapıları için m2 başına 0.41 TL

İskan sorgulama nasıl yapılır?

Belediyeye iskan izni için başvuru yapıldıktan sonra işlemin ilerleme durumunu öğrenmek için veya bir binanın iskanının alınıp alınmadığını araştırmak için Sanayi Bakanlığı’nın dijital hizmet platformundan sorgulama yapılabiliyor. Hatta bu dijital birim iskan izni başvurularının online olarak yapılmasına da imkan tanıyor.

Yapı kullanma izni ile iskan belgesi aynı şey midir?

Konut satın almak isteyenlerin veya bu amaçla gayrimenkul araştırması yapanların kafasını karıştıran bir detay da yapı kullanma izni ve iskan ruhsatının aynı mı yoksa farklı şeyler olduğu sorusu. Günümüzde uygun başvuru koşullarının oluşmasının ardından belediye tarafından verilen bu izin belgesi hem yapı kullanma izin belgesi hem de halk arasında bilinen adıyla iskan belgesi (ruhsatı) olarak geçer. Yani iki isimle de anılabilir.

Kimler iskan belgesi alabilir?

İskan konusu ile ilgili en çok merak edilen sorulardan biri de iskan belgesini kimin alması gerektiğiyle ilgilidir. Mevcut mevzuata göre iskan belgesi başvurusunun inşaatı yapan yüklenici firma (müteahhit) yaptığı için bu süreç ev sahibi tarafından bireysel olarak yürütülemiyor. Ancak ev sahipleri bu konunun titizlikle halledildiğinden emin olmak için PTT şubelerinden kısa sürede edinilen E-Devlet şifresi ile girilebilen E-Devlet Kapısı üzerinden de online sorgulama yapabiliyorlar.

İskan almamanın cezası var mıdır?

Türkiye Cumhiyeti’nde uygulanan yasal mevzuata göre iskan alınmayan binaların kullanılması bazı önemli yaptırımlara tabidir. 3194 Sayılı İmar Kanunu’na göre; ruhsat tarihinden itibaren 5 yıl içerisinde inşaatın tamamlanması ve iskan belgesinin alınması zorunlu kılınıyor. 5 yıl içinde inşaat bittiği halde iskan belgesi alınmazsa ilgili yapının ruhsatı hükümsüz hale geliyor ve yapı hakkında yıkım kararı çıkartılabiliyor. Ayrıca yeterince araştırmadan yapı kullanım izni olmayan bir evi satın aldıysanız, evin iskansız olduğunu öğrendiğinizde yüklenici firmaya dava açma hakkınız bulunuyor. Bu dava hem eksik işlemin düzeltilmesini hem de iskansızlık nedeniyle evin düşen değerini tazmin etmeye yönelik olabiliyor. Çünkü yapılara ait iskan belgesini alma işi inşaat işini yüklenen kişi ya da firmada yani müteahhite ait oluyor.

BİR CEVAP BIRAK

Please enter your comment!
Please enter your name here